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华发股份千亿冒进堪忧:362亿短债压顶 广州项目五年未入市被指“捂盘”

时间:2019-10-07
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华发股份总部位于珠海的一家老房地产公司,正在走向国有化和扩张。2019年,确定销售目标1100亿元,同比增长89%。

但上半年,华发集团销售额为435.90亿元,仅完成全年销售目标的39.63%。报告期末,华发股份持有货币资金235.41亿元,短期借款167.41亿元,一年内到期的非流动负债194.65亿元。仍有126.65亿元的缺口。

值得一提的是,2014年1月,华发股份有限公司以2.92亿元竞得广州市海珠区宝钢大道AH地块,并划拨安置房建筑面积平方米,相当于人民币/平方米的楼面价。

9月17日,在拿地5年多后,长江商报记者走访广州市海珠区一地块了解到,该项目名为华发江南府,目前仍在建设中,尚未上市。对此,市场观察人士称之为变相“捂盘”,享受地价升值的红利。

为响应公司规模发展,债务减少以及广州项目的外部怀疑,《长江商报》记者多次致信华发证券部。有关负责人表示,它将尽快核对这封信并给予答复,但在稿件发布之前,并未收到对方的具体答复。

127亿美元的短期债务偿还缺口

日前,华发发布了2019年半年度报告。报告期内,公司实现营业收入142.24亿元,同比增长50.84%;归属于上市公司股东的净利润13.83亿元,同比增长2.84%;股东净利润减非经常性损益13.0亿元,同比下降2.41%。

去年同期,华发归属于母公司股东的净利润和非净利润分别增长了134.95%和134.24%。在增速大幅放缓之后,华发股份有限公司在过去两年中积极地``降低杠杆率'',净负债率从2017年的301.14%下降至2019年上半年的197%,但这个数字是仍然很高。

截至上半年底,华发股份持有货币资金235.41亿元,而其短期借款为167.41亿元,一年内到期的非流动负债为194.65亿元,合计362亿元,尚存在126.65亿元短债偿还缺口。

同时,上半年华发股份用于确定借款利息费用的资本化率为6.37%(2018上半年为 5.78%),中期平均融资成本明显升高。

事实上,当前房企普遍面临偿债压力和融资难题。近段时间以来,华发股份也融资动作频频。9月4日,华发股份宣布以受让供应商对公司及下属子公司享有的应收账款债权的方式,发行70亿供应链资产专项计划。9月10日,据上交所披露,华发股份面向合格投资者公开发行的40亿元小公募公司债券状态更新为已反馈。同时,据近日上交所披露,华发股份成功发行2019年度第二期中期票据,实际发行总额10亿元。

市场观察人士指出,在内部销售现金承压、外部融资环境受限,叠加资本支出和到期回售双重压力背景下,下半年房地产企业在流动性管理方面将面临考验。

广州项目拖延入市

不过,短债压力并未阻挡华发股份的拿地热情。据了解,华发股份2019年上半年拿地金额为45.7亿元,而2018年上半年这一数额仅为35亿元,拿地力度明显加大。

同时根据观察,上半年华发股份战略性布局粤港澳大湾区,新增土储位于粤港澳大湾区权益面积占比超40%。其中,广州作为其较早布局的城市,早在2012年华发股份便已进驻,截至今年6月有多个项目处于在建状态,不过位于主城区的项目并不多。

值得一提的是,长江商报记者采访中了解到,华发股份2014年初竞得的位于广州市海珠区核心位置的一幅土地在拿地5年后仍未入市销售,漫长的开发建设周期被指捂地坐等升值。

2014年1月,华发股份以2.92亿元的总价竞得广州海珠区宝岗大道AH地块,折合楼面价元/平方米。该地块出让之后,宝岗大道板块也断供整5年。

9月17日,长江商报记者实地探访了该项目。从宝岗大道拐进龙骧大街,就能看到华发江南府的工地,两栋高楼在紧锣密鼓地施工建设中。同时,项目在龙骧大街上设有销售站点,根据现场工作人员介绍,整个项目预计会在今年10月迎来首开,推出127平方米到143平方米的四房,精装交付,均价可能在7万元/平方米左右,目前售楼处和样板房仅对预约客户开放。

另根据华发股份财报显示,华发江南府2018年开工,预计2020年竣工,投资总额约6.2亿元。

作为中心城区的稀缺宅地资源,在拿地4年后才开始施工,5年过去仍未开盘销售,原因为何?是否涉嫌捂盘惜售?针对上述问题,长江商报记者致电致函华发股份方面,截至发稿未获回应。

千亿规模冒进

公开信息显示,华发股份成立于1992年8月,前身始创于1980年,2004年在上交所上市,大本营位于珠海。

2008年,华发股份迈出全国化布局的第一步,先后在大连、包头、沈阳、盘锦、南宁、威海、中山等二三线城市拿地,不过,对重点一二线城市一直鲜少涉足。

直到2013年,华发股份发力异地扩张,打出“珠海为战略大本营,武汉、广州、南宁等一二线城市重点突破”的旗帜。与此同时,其“地王”之路高歌猛进,先后在广州、武汉、上海等地斩获“地王”。

仅在广州市场,华发股份就多次高溢价拿地。2012年11月,华发股份在广州的首个项目,以10.7亿元以及2万平方米的竞配建为代价拿下,刷新白云区地王。2015年,该项目在拖延入市后,精装的大户型设计还曾遭遇去化难题。

同时,2014年1月,华发股份在广州以总计17.15亿元并分别配建平方米以及1800平方米的拆迁保障房代价一口气拿下两宗宅地。同年2月,华发股份又以29.16亿元以及配建拆迁安置房平方米的代价斩获荔湾区一地块,折合楼面价达元/平方米,成为区域“单价地王”。2018年年报显示,上述项目两个处于在售状态,一个还未开盘。

“地王”加持下,华发股份逐渐在豪强林立的房地产行业崭露头角。而随着行业寡头竞争的格局日益凸显,华发股份也将进入“千亿级俱乐部”提上日程,2019年提出了一个1100亿销售目标,同比增速达89%。不过,上半年销售金额435.90亿元完成年度销售目标的39.63%。

对于能否如期完成全年目标,以及规模跃进中如何平衡与利润、品质之间的关系等问题,华发股份方面未具体回应记者。

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